Koopovereenkomst ouders - kinderen

Op ons kantoor zijn in de jaren '80 en '90 veel koopovereenkomsten opgesteld, waarbij de ouder of ouders hun woonhuis hebben verkocht aan hun kinderen of kind, onder de voorwaarde dat de "juridische levering" (eigendomsoverdracht) pas zal plaatsvinden nadat de langstlevende van de ouders is overleden of zoveel eerder als ouders en kinderen nog zullen overeenkomen. Het betreft hier dus koopovereenkomsten waarop nog geen "juridische levering" is gevolgd. Onder "juridische levering" dient te worden verstaan het ondertekenen van een notariële akte van levering en inschrijving hiervan bij het kadaster, waardoor de eigendom overgaat en de tenaamstelling bij het kadaster wordt gewijzigd. In het geval van de hiervoor bedoelde koopovereenkomsten blijven de ouders mitsdien gewoon eigenaar en ontstaat er voor hen enkel een verplichting (schuld) tot levering, terwijl voor de kinderen enkel een recht (vordering) tot verkrijging van het woonhuis ontstaat.

De hiervoor bedoelde koopovereenkomsten werden destijds opgesteld om bij opname van de ouders in een bejaardentehuis, het "opeten" van de eigen woning te voorkomen. Door de kinderen werd de koopprijs (waarde van de woning van destijds) meestal schuldig gebleven en op deze schuld werd vervolgens door de ouders vaak jaarlijks een bedrag kwijtgescholden (geschonken).

Het bestaan van deze koopovereenkomst heeft voor de ouders en de kinderen een aantal fiscale consequenties, die destijds niet te voorspellen waren. Hierna zal kort worden aangegeven wat de fiscale gevolgen zijn:

1. voor de inkomstenbelasting;

2. bij overlijden van de ouders;

3. bij eerdere overdracht van de woning door de ouders aan de kinderen;

4. bij overdracht van de woning aan een ander dan de kinderen.

1. Inkomstenbelasting

Door het bestaan van de koopovereenkomst kwalificeert het woonhuis zich niet meer als "eigen woning" van de ouders in de zin van de Wet Inkomstenbelasting 2001. Daardoor dienen de waarde van het woonhuis alsmede de waarde van de schulden (leveringsverplichting) van de ouders en de vorderingsrechten (recht op levering) van de kinderen jaarlijks in box 3 te worden opgegeven, hetgeen tevens inhoudt dat de rente van een eventuele hypothecaire schuld door de ouders niet meer in box 1 aftrekbaar is. In de praktijk blijkt vaak dat de ouders, ondanks het vorenstaande, het woonhuis bij de aangifte inkomstenbelasting ten onrechte opgeven als eigen woning in box 1 en dat de kinderen geen bijtelling opgeven in box 3.

2. Overlijden ouder(s)

Indien beide ouders zijn overleden en zij tot hun overlijden in het woonhuis hebben gewoond, zal de koopovereenkomst, voorzover deze niet is ontbonden, na hun overlijden dienen te worden uitgevoerd. Ook indien de kinderen hun enige erfgenamen zijn, houdt dit in dat de kinderen het woonhuis in dat geval verkrijgen ten titel van deze koopovereenkomst, onder de verplichting om ten behoeve van de nalatenschap de "oude" koopprijs te voldoen, voor zover deze nog niet is kwijtgescholden. In dat geval dienen de kinderen 6% overdrachtsbelasting te betalen over de werkelijke waarde van de woning op het moment van het overlijden van de langstlevende ouder (eventueel terug te verkrijgen van een koper bij doorverkoop binnen 6 maanden, zie punt 4. hierna).

Een andere mogelijkheid is dat na het overlijden van de ouders de koopovereenkomst nog door de kinderen/erfgenamen wordt ontbonden. Indien de verhouding waarin de erfgenamen in de nalatenschap zijn gerechtigd, gelijk is aan de verhouding van ieders aandeel in de "koop", is in het geval van ontbinding mogelijk geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De gedachte is dat de ontbinding dan geen verandering brengt in de economische belangen met betrekking tot het woonhuis. Voorts wordt in dat geval in beginsel aangenomen dat de titel van verkrijging dan is gewijzigd in "krachtens erfrecht" en dat dan tussen de erfgenamen vervolgens verdeling van het woonhuis kan plaatsvinden, vrij van overdrachtsbelasting.

Voor de erfbelasting geldt dat de woning en de verplichting tot levering (alsmede de eventuele vordering inzake de nog te betalen koopsom) tot de nalatenschap behoren. Voor 1 januari 2010 betekende dit, dat er bij het overlijden van een van de ouders geen heffing mogelijk was over de waarde van de woning ten tijde van het overlijden. Per 1 januari 2010 heeft de wetgever dit in de gewijzigde Successiewet aangepast. In het nieuwe artikel 11 van deze wet is een zogenaamde "fictiebepaling" opgenomen, waardoor bij het overlijden van (een van) de ouders, de woning in beginsel voor de waarde ten tijde van het overlijden tot de nalatenschap dient te worden gerekend.

3. Eerdere overdracht van de woning door de ouders aan de kinderen

Hoewel de verplichting van de ouders tot levering van het woonhuis aan de kinderen pas na het overlijden van de (beide) ouders kan worden afgedwongen, kunnen partijen ook afspreken om het tijdstip van deze levering te vervroegen. Als de ouders, bijvoorbeeld i.v.m. het vertrek naar een kleinere woonruimte, besluiten om het woonhuis al voor hun overlijden juridisch aan de kinderen in eigendom over te dragen, zijn de kinderen bij de eigendomsoverdracht overdrachtsbelasting verschuldigd over de werkelijke waarde van de woning op het moment van de overdracht. De kinderen dienen dan aan de ouders de "oude" koopprijs te voldoen, voor zover deze nog niet is kwijtgescholden.

4. Overdracht van de woning aan een ander dan de kinderen

Het kan voorkomen, dat tijdens het leven van de ouders of kort na hun overlijden een ander dan de gezamenlijke kinderen, het woonhuis juridisch in eigendom dient te verkrijgen. Deze "ander" kan zowel een vreemde koper als één van de betreffende kinderen zijn, die het woonhuis geheel in eigendom wenst te verkrijgen. Indien de ouders het huis aan een ander overdragen zonder de bestaande koopovereenkomst met hun kinderen te ontbinden, plegen zij wanprestatie en dienen zij de schade aan de betreffende kinderen te vergoeden. Wanneer een notaris op de hoogte is van de aanwezigheid van deze koopovereenkomst, mag hij de notariële akte van levering aan die ander niet passeren, zonder zich ervan te hebben overtuigd dat deze oudere koopovereenkomst is ontbonden. Het ontbinden van deze koopovereenkomst, kan afhankelijk van de op het moment van de ontbinding gemaakte afspraken, verschillende fiscale gevolgen hebben.

In bepaalde gevallen kan het fiscaal gunstig zijn om de koopovereenkomst niet te ontbinden, maar deze vervroegd uit te voeren door een eerdere levering aan de kinderen, zoals hiervoor onder 3. omschreven. Vervolgens kan het woonhuis dan door de kinderen worden doorgeleverd aan de andere verkrijger, De ouders ontvangen in dit geval alleen de "oude" koopsom van de kinderen, voor zover deze nog niet is kwijtgescholden. Als de ouders op deze wijze een voor hun levensbehoeften te laag bedrag ontvangen, kunnen zij tevoren met de kinderen afspreken dat deze aan hen een bepaald bedrag ter leen zullen verstrekken.

Uit het vorenstaande blijkt dat een met de kinderen gesloten koopovereenkomst meer gevolgen heeft als men zou denken. Daarom is het, zeker in verband met de fiscale wetswijzigingen van januari 2010, aan te bevelen dat u zich goed laat adviseren over deze gevolgen en eventuele mogelijkheden ter besparing van belasting.